Ventaja Competitiva por Metro Cuadrado
Vista Real supera a los desarrollos de la zona ofreciendo departamentos con una superficie de 83 a 88 m², mientras que la oferta de Tonalá y Tlaquepaque comercializa unidades compactas de 50 a 60 m².
Con un precio unitario promedio de $2.30 MDP, capturamos a más de 21,500 parejas de clase media (segmento C) con empleo formal y capacidad de financiamiento mancomunado.
Construcción LEAN
Ritmo de obra garantizado mediante sistema Takt Construction System (conclusión en 36 meses).
Fase de Lanzamiento
Lote inicial a precio preferencial para acelerar tracción de mercado y colocación inmediata.
Comparativa de Desarrollos
Estudio de valor por m², superficie construida y ubicación frente a los proyectos activos en la zona.
| Desarrollo | Constructor / Empresa | Ubicación | M² Const. | Valor Total | Valor / m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Arbolada | Inde | Tonalá | 50 m² | $1,119,000.00 | $22,380.00 |
| Punta Oriente | Inde | Tonalá | 51 m² | $1,350,000.00 | $26,470.59 |
| Montenovo | Trazo | Tonalá | 51 m² | $1,250,000.00 | $24,509.80 |
| Altos las Praderas | Grupo Casillas | Tonalá | 51 m² | $1,242,500.00 | $24,362.75 |
| Viandé | GyG | Tlaquepaque | 51 m² | $1,949,900.00 | $38,233.33 |
| Elevare | Inde | Tlaquepaque | 60 m² | $2,200,000.00 | $36,666.67 |
| Panorama las fuentes | Grupo San Carlos | Tlaquepaque | 65 m² | $2,686,000.00 | $41,323.08 |
| Lomaria (Hotel Tapatío) | Tapatío | Tlaquepaque | 84.97 m² | $3,599,000.00 | $42,356.13 |
| ★ VISTA REAL (Preventa) | Residencial Vista Real | Tonalá | 83 - 88 m² | $1,820,000 - $1,930,000 | $22,000.00 |
| ★ VISTA REAL (Promedio) | Residencial Vista Real | Tonalá | 84.00 m² | $2,301,074.81 | $27,988.63 |
Mercado Meta y Absorción ZMG
Validación demográfica de la demanda efectiva en el municipio y la zona metropolitana.
Evolución Demográfica en Tonalá
Crecimiento constante de la población con demanda creciente de vivienda propia.
Perfil del Comprador
■ Patrimonial (85%): Parejas jóvenes e ingenieros del corredor industrial con ingresos de 4 a 6 salarios mínimos ($38k - $57k MXN).
■ Inversionista (15%): Modelo Buy-to-Let con rentas estimadas de $11k a $14k MXN mensuales.
Embudo de Demanda Calificada ZMG
Las 328 unidades representan solo el 1.5% de las 21,500 parejas en búsqueda de hogar y el 0.67% del mercado total calificado de la metrópoli.
Estructura de Capital & Pagos
Blindaje del capital del inversionista y destino específico de flujos operativos.
Ritmo: Construcción vs Ventas
Construcción a 9 u./mes (36 meses) y comercialización a 8 u./mes (42 meses).
Ingreso Bruto Proyectado
Costo Total de Proyecto
Utilidad Bruta Proyectada
Margen del 51.06% sobre costo operativo.
Cascada de Pagos
Liquidación de Deuda
Deuda de $46 MDP. Por cada venta, el 50% del flujo se destina al banco. El capital de inversionistas entra 100% a la obra física.
Retorno de Capital
Pago simultáneo a inversionistas. Condición: mantener $20 MDP en el fideicomiso para contingencias operativas.
Reparto de Utilidades
Distribución de la ganancia neta proyectada conforme avanza la comercialización final hasta el cierre del desarrollo.
Calculadora de Aportación de Capital
Se han invertido $100 MDP. Se abre ronda para acumular $30 MDP adicionales, consolidando una base de $130 MDP (100%). Simule su retorno.
Matriz FODA
🛡️ Fortalezas
- Precio preventa desde $22,000 / m².
- Amplitud superior (83 - 88 m²).
- Certeza legal y licencias aprobadas.
- Amenidades: alberca, gimnasio, casa club.
🚀 Oportunidades
- Cercanía a 10 parques industriales.
- Créditos conyugales Infonavit.
- Consolidación y plusvalía carretera Tonalá.
⚠️ Debilidades
- Falta transporte público directo (mitigable con shuttle privado).
- Entorno con tráfico pesado.
🛑 Amenazas
- Sensibilidad si precio promedio excede $2.4 MDP anticipadamente.
- Tiempos de gestión de créditos institucionales.