Ventaja Competitiva por Metro Cuadrado
Vista Real supera a los desarrollos de la zona ofreciendo departamentos de 83 a 88 m², mientras que la oferta local comercializa unidades compactas de 50 a 60 m².
Con un precio promedio de $2.30 MDP, capturamos a más de 49,000 familias de clase media (segmento C/C-) con ingresos de 4 a 6 salarios mínimos, empleo formal y acceso a esquemas de financiamiento conyugal.
Construcción LEAN
Ritmo de obra garantizado mediante sistema Takt Time Construction (conclusión en 36 meses).
Fase de Lanzamiento
Lote inicial a precio preferencial ($22,000/m²) para acelerar tracción y absorción inmediata.
Mercado Meta, Demografía y Capacidad de Absorción
Estudio de dimensionamiento sobre 1.48 millones de hogares en la ZMG. Solo se requiere capturar al 0.67% del mercado calificado para comercializar el 100% del desarrollo.
Hogares totales en los 6 municipios metropolitanos (5.34M hab.).
Hogares con jefa/jefe de familia entre 25 y 49 años (52% del universo).
Hogares con ingresos de 4 a 6 Salarios Mínimos ($38.3k - $57.5k MXN).
Derechohabientes activos con movilidad oriente. Absorción: 328 u. = 0.67%.
Crecimiento Poblacional en Tonalá
Evolución censal y proyecciones de población que incrementan la demanda de vivienda propia.
Buyer Persona
85% / 15%Estructura del prospecto y motores de compra identificados en el estudio.
- Ocupación: Parejas jóvenes (DINKs o con 1-2 hijos) e ingenieros de planta, supervisores y coordinadores logísticos.
- Corredores de empleo: Parques industriales Indujal, Tonapark, Axis (I, II, III), Alliuz, Elite Oriente, Arca Continental, Foxconn, Alsea y El Salto Park.
- Ingresos del hogar: 4 a 6 salarios mínimos ($38,300 a $57,500 MXN mensuales en esquemas de dos perceptores).
- Mecanismo de pago: Infonavit Conyugal, Unamos Créditos o Cofinavit ($1.6 MDP a $2.4 MDP) más Subcuenta de Vivienda acumulada.
Profesionistas con crédito bancario preaprobado o liquidez que colocan departamentos en arrendamiento a contratistas, técnicos extranjeros e ingenieros foráneos de las multinacionales. Rendimiento proyectado de $11,000 a $14,000 MXN mensuales.
Desglose Demográfico por Municipio en la ZMG
Segmentación de hogares con capacidad económica en radio de interés laboral y de vivienda directa.
| Municipio | Población Total | Hogares Totales | Hogares NSE C/C- (4-6 SM) | Hogares Calificados en Radio | Prioridad Comercial |
|---|---|---|---|---|---|
| Tonalá | 570,000 | 158,300 | 15,800 | 7,900 | Primaria (Local) |
| El Salto | 235,000 | 65,200 | 7,100 | 4,600 | Primaria (Laboral) |
| San Pedro Tlaquepaque | 690,000 | 191,600 | 22,000 | 8,800 | Primaria (Colindante) |
| Guadalajara (Sector Oriente) | 1,385,000 | 384,700 | 42,300 | 14,800 | Secundaria (Expulsión) |
| Tlajomulco de Zúñiga | 730,000 | 202,700 | 26,300 | 5,800 | Secundaria |
| Zapopan | 1,480,000 | 411,100 | 61,600 | 4,900 | Terciaria (Inversionistas) |
| TOTALES ZMG | ~5,340,000 | ~1,480,000 | 109,283 (Filtrado) | 46,800 - 49,177 | Meta: 328 Unid. (0.67%) |
Comparativa de Desarrollos
Estudio de valor por m², superficie construida y ubicación frente a los proyectos activos en la zona.
| Desarrollo | M² Const. | Valor Total | Valor / m² |
|---|---|---|---|
| Arbolada | 50 m² | $1,119,000.00 | $22,380.00 |
| Punta Oriente | 51 m² | $1,350,000.00 | $26,470.59 |
| Montenovo | 51 m² | $1,250,000.00 | $24,509.80 |
| Altos las Praderas | 51 m² | $1,242,500.00 | $24,362.75 |
| Viandé | 51 m² | $1,949,900.00 | $38,233.33 |
| Elevare | 60 m² | $2,200,000.00 | $36,666.67 |
| Panorama las fuentes | 65 m² | $2,686,000.00 | $41,323.08 |
| Lomaria (Hotel Tapatío) | 84.97 m² | $3,599,000.00 | $42,356.13 |
| ★ VISTA REAL (Preventa) | 83 - 88 m² | $1,820,000 - $1,930,000 | $22,000.00 |
| ★ VISTA REAL (Promedio) | 84.00 m² | $2,301,074.81 | $27,988.63 |
Estructura de Capital & Pagos
Ritmo: Construcción vs Ventas
Construcción a 9 u./mes (36 meses) y comercialización a 8 u./mes (42 meses).
Ingreso Bruto Proyectado
Costo Total de Proyecto
Utilidad Bruta Proyectada
Margen del 51.06% sobre costo operativo.
Cascada de Pagos
Amortización del Financiamiento Bancario
Deuda de $46 MDP. Por cada venta, el 50% del flujo se destina al banco. El capital de inversionistas entra 100% a la obra física.
Retorno de Capital
Pago simultáneo a inversionistas. Condición: mantener $20 MDP en el fideicomiso para contingencias operativas.
Reparto de Utilidades
Distribución de la ganancia neta proyectada conforme avanza la comercialización final hasta el cierre del desarrollo.
Galería de Imágenes
Explore los espacios, amenidades y detalles arquitectónicos de Residencial Vista Real.
Matriz FODA
🛡️ Fortalezas
- Precio preventa desde $22,000 / m².
- Amplitud superior (83 - 88 m²).
- Certeza legal, régimen condominal y licencias aprobadas.
- Amenidades completas: alberca, gimnasio, casa club, pet park.
🚀 Oportunidades
- Cercanía inmediata a más de 10 complejos y parques industriales.
- Apalancamiento con esquemas Unamos Créditos Infonavit.
- Consolidación y alta plusvalía sobre la carretera a Zapotlanejo.
⚠️ Debilidades
- Falta de transporte público directo (mitigable con shuttle privado al Periférico).
- Entorno con tránsito de carga pesada en carretera.
🛑 Amenazas
- Sensibilidad de demanda si el precio promedio excede los $2.4 MDP anticipadamente.
- Tiempos de gestión y precalificación en créditos mancomunados.
Calculadora de Aportación de Capital
Se han invertido $100 MDP. Se abre ronda para acumular $30 MDP adicionales, consolidando una base de $130 MDP (100%). Simule su retorno neto.
